分譲マンションなどの物件は、「区分所有建物」と呼ばれます。区分所有建物の登記は、一戸建てとは異なる部分もあり、注意が必要です。
この記事では、区分所有建物における登記のことや、売却時の注意点について解説します。
区分所有建物にあてはまる条件
区分所有建物は、区分所有法という法律に従って扱われるものです。そして、区分所有建物として扱われる建物は、2つの要件を満たしている必要があります。区分所有建物の仕組みについて紹介します。
専有部分と共有部分がある
区分所有建物の1つ目の条件は、「建物の各部分に構造上の独立性がある」ことです。これは、壁などによって囲われており、ほかの部分と完全に遮断されていることが必要という意味になります。
もう1つの条件は、「建物の各部分に利用上の独立性がある」ことです。建物の各部分がほかの部分と完全に独立しつつ、それだけで用途を果たせるものでなければなりません。居住用の建物においては、1つの住居として独立している状態が必要になります。
この2つの条件を満たしている物件に所有権がある場合、区分所有建物として認められます。
区分所有建物において、建物の独立した部分を「専有部分」と呼び、共有されている部分を「共有部分」と呼びます。分譲マンションなどにおける共有部分は、「廊下」「階段」「エレベーター」などです。
一括表題登記と敷地権登記
分譲マンションなど1棟の建物のなかに複数の住居がある場合、それぞれの住居をまとめて1つの建物として登記することができます。各部屋の所有者が登記するのではなく、通常はマンションを分譲した不動産会社が一括表題登記を行います。
区分所有建物における各住居の所有権を「区分所有権」といいます。専有部分を所有するための建物の敷地に対する権利を「敷地利用権」と呼び、敷地利用権は専有部分と切り離して処分することはできません。
また、抵当権などの権利を土地または建物のどちらか一方だけに設定することはできません。敷地利用権のなかでも、専有部分と一体化され登記されたものは敷地権と呼ばれます。
敷地権の表示のある区分所有建物では、所有権の移転や抵当権の移転があった場合、区分建物の登記簿のみに記載されるため、権利確認をする際に土地の登記簿を確認する必要はないのです。
登記情報の確認と売却時の注意点
分譲マンションなどは一戸建ての場合とは異なり、所有者が自由に売却したり、リフォームしたりできるわけではありません。建物や敷地を分割することができないうえ、他の区分所有者との兼ね合いで処分には制限があります。
ここからは、マンションを売却するときの注意点について解説します。
登記情報は登記簿抄本で確認する
区分所有建物では、各戸に家屋番号が割り当てられていますが、これは部屋番号とは異なり、登記上の番号であるため注意が必要です。登記情報を確認するときには、専有部分のみの情報が記載された登記簿抄本を取得する必要があります。
もし登記簿謄本を取得してしまうと、所有者全部の登記情報が記載されているので必要な情報を見つけるのに苦労することになります。登記情報は法務局で確認することができ、専有部分の家屋番号が不明な場合には、登記済権利証や固定資産税の課税証明書などを確認する必要があります。
マンションを売却する際に押さえておきたいポイント
区分所有建物でリフォームを行うことはできますが、あくまでも専有部分のみに限られます。共有部分をリフォームすることはできません。リフォームしてから売却したい場合には売却価格とのバランスも考えることが必要です。
また、中古マンションの場合、購入者が自らリフォームすることを希望するケースも少なくありません。そのため、マンションを売却するときにはリフォームについて、それほど意識する必要はないでしょう。
可能な限り高い価格で売却するためには、周辺の同じような物件の相場を把握しておくことが重要です。相場価格を把握したいなら、LIFULL HOME’Sのプライスマップを見たり、一括査定サービスを利用するなどして不動産仲介会社に査定を依頼する方法があります。
区分所有建物の特徴を正しく理解して売買をしよう
- 区分所有建物は法律によって定められた2つの条件を満たした物件を指す
- 区分所有建物の登記は不動産会社によって一括表題登記されることがほとんど
- 登記情報を確認する場合には登記簿抄本を取得する
- 区分所有建物の物件を売却する場合にはリフォームについてあまり意識する必要はない
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April 20, 2020 at 02:08PM
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