特定生産緑地には問題がいくつかありますが、その一つは、特定生産緑地の選択には相続対策の目線が必要な問題です。
大切なことは、特定生産緑地の指定を受けるか否かを検討する際の考え方です。
特定生産緑地制度は、生産緑地の指定から30年後にその指定を受けると、生産緑地と同等の税制優遇が受けられます。
そして、以後10年ごとに特定生産緑地の指定を延長できます。
実は、2022年に特定生産緑地に指定するかどうかという選択は、次の相続をいかに乗り切るかということと表裏一体です
【例をあげて解説します】
2022年に70歳になる生産緑地所有者のAさん。
持病はあるものの、かかりつけ医師から投薬を受けており、体調に問題はありません。
あと10年は農業が続けられそうです。
家族構成は、妻と子供2人です。
・選択肢1 あと10年農業を続ける（後継者がいる場合）
2022年に特定生産緑地の指定を受けました。
Aさんは78歳の時に認知症を発症し、以後、農業を続けることができなくなりました。
元々、同居している長男が農業を継ぐことになっていました。
長男が生産緑地の営農を続けることで、固定資産税は農地並み課税のままです。
次の相続では、納税猶予の特例を利用する予定ですので、相続税の心配はありません。
・選択肢2 あと10年農業を続ける（後継者がいない場合）
2022年に特定生産緑地の指定を受けました。
Aさんは78歳の時に認知症を発症し、以後、農業を続けることができなくなりました。
農業の後継者がいないので、生産緑地を解除して農業を辞めることになりました。
農地の固定資産税が宅地並み課税となり、所有コストが増えました。
認知症による意思能力の喪失のため、農地を売却することもできません。
Aさんが認知症のために相続対策が一切できなくなりました。
次の相続では、納税猶予の特例が利用できないため、高額な相続税を支払わなければなりません。
税理士に相続税評価を依頼した結果、特定生産緑地の課税遺産総額は4億円でした。
相続税額は4,610万円でした。
手元に納税資金があれば良いのですが・・・
・選択肢3 農業を辞めて相続対策を始める（後継者がいない場合）
2022年に特定生産緑地の指定を受けず、生産緑地の解除（買取申し出）を申請し、相続対策を開始します。
税理士に相続税評価を依頼した結果、生産緑地の課税遺産総額は4億円でした。
相続税額は4,610万円でした。
次に不動産業者に時価評価を依頼した結果は、2億円でした。
【相続対策1】
2億円で生産緑地を売却し、所得税等控除後の手取り額は約1億5,500万円でした。
【相続対策2】
売却益のうち、1,500万円は一時払終身生命保険に加入。（非課税枠活用）
【相続対策3】
売却益の残りで都心部の収益物件6,000万円2棟購入。（収益2棟 1億2,000万円+諸経費2,000万円）
【節税効果】
税理士に相続税評価を依頼した結果、収益物件2棟の課税遺産総額は7,000万円でした。
相続税額は112万円でした。
この時点で相続税が、4,610万円－113万円＝4,497万円の節税効果がありました。
更に収益物件の実質利回りが4％なので、年収480万円を得ることができました。
今後、認知症対策として収益物件2棟に対し、家族信託の利用を検討しています。
2022年に特定生産緑地指定するか否かで、将来の相続の負担は大きく異なります。
そして、どちらが良いかはケースバイケースです。
上記の例で分かる通り、安易に特定生産緑地の申請をしてはいけないことが分かります。
相続対策の一環として、特定生産緑地の指定問題を検討されることをお勧めします。
生産緑地の相続対策は、とても複雑なので専門家のアドバイスが必要です。
このような問題を解決するために、私たちは、生産緑地の問題に精通した専門家集団である「きょうと生産緑地相談窓口」を設立しました
私たちは、京都の生産緑地の問題で悩む人ゼロを目指して活動しています。
ワンストップで生産緑地や特定生産緑地の様々な問題に対応できます。
正確な情報を知り、特定生産緑地のメリットとデメリットを理解した上で、特定生産緑地に指定するべきかどうかを判断していただきたいと願っております。
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June 09, 2020 at 01:22PM
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