住宅を購入する場合、新築のマンション・一戸建ての購入を連想する人が多いのではないでしょうか。しかし、新築物件は高額なローンを組まなくてはならないことがほとんどですので、貯金や収入が少ないと、なかなか手を出しづらいかもしれません。一方、今は中古物件をリフォームして住むという選択肢も注目されてきています。そこで、中古住宅を購入し、リフォームやリノベーションをして住む際のローンについて説明します。
中古住宅のリフォームやリノベーションが注目される理由
まず、中古住宅を購入して、リフォーム・リノベーションを行うことが、なぜ注目されているのでしょうか？
中古住宅を購入するメリットは、新築物件と比較して築年数がたっているため、同じ間取りでも購入費用が安いことが挙げられます。また、どちらかといえば新築物件は郊外に建設される傾向がありますが、中古物件は駅近で見つけることもできます。リフォーム・リノベーションを行う際には、別途費用が必要ですが、自分好みの内装や設備にすることが可能です。「中古物件価格＋リフォーム・リノベーション費用」が新築物件価格より低ければ、自分の好みにリフォームした住宅に安く住めます。
こうした点から、中古住宅購入後のリフォーム・リノベーションが注目されているのです。
中古住宅のリフォームやリノベーションに利用できるローンとは
中古住宅をリフォーム・リノベーションする際には、合計で数百万円から、時には1,000万円程度の費用がかかることもあります。
リフォームだけを考えた場合、通常はリフォームローンを使うことになります。リフォームローンとは、資金の使途がリフォームに限られた無担保のローンです。住宅ローンよりも審査は厳しくありません。一方でリフォームローンは返済期限が最長でも15年と短く、また無担保のため住宅ローンより金利が高く設定されています。そのため、同じ借入額の場合、毎月の返済額は住宅ローンより多くなります。
中古住宅の取得と併せてリフォームする際には、リフォーム費用を住宅ローンと合算して借りる方法があります。金融機関の審査に出す際に、リフォーム費用の見積書もつけて、リフォームの金額込みでローンの申請をするのです。この方法であれば、返済期間が長く、かつ低金利で借りることができるので、月々の支払金額を抑えることができます。ただしリフォームローンより審査が厳しいので、借りる金額には注意が必要です。
すでに住宅を保有している人で、リフォームを検討する場合には、現在支払いを行っているローンを借り換える方法もあります。借り換えを行う際にリフォーム費用を上乗せして、新たなローンを組むのです。この場合、再度審査が必要なこと、ローンの残高がある程度減っていること、月々の支払額が増える可能性があることなどに注意しなければなりません。
リフォームを行った際に受けられる控除
控除とは、年末調整や確定申告で税金や所得から一定の金額が差し引かれることをいいます。住宅ローン控除以外にも、リフォームについてはさまざまな控除があります。ここではリフォームに対する控除のうち、代表的なものを紹介します。リフォームに関連した控除の種類としては、ローンを組まないで行う投資型控除と、ローンの残高に対して行われるローン型控除があります。またローン型控除の中でも、ローンの返済期限が5年以上と10年以上で適用できる控除が分かれます。
投資型控除
投資型控除は一定の要件を満たせば、ローンがなくても適用される制度です。控除期間は1年のみで、標準的な工事費用相当額の10％が税金から控除されます。工事の種類により上限額は異なりますが、20万円から最高で50万円になります。リフォームの内容としては、耐震・バリアフリー・省エネ・同居対応・長期優良住宅化などに分かれます。
ローン型控除（返済期限が5年以上）
返済期限が5年以上のローンに適用される控除は、バリアフリー・省エネ・同居対応・長期優良住宅化が目的の場合に限られます。控除期間は5年、控除額は工事費用の2％＋年末ローン残高の1％で、最大62万5,000円まで控除ができます。
ローン型控除（返済期限が10年以上）
いわゆる住宅ローン控除で、正式名称は住宅借入金等特別控除といいます。控除期間は10年～13年で、10年目まではローンの年末残高の１％で最大40万円／年、11年目～13年目は、年末ローン残高の1％もしくは建物購入価格（上限4,000万円）の2/3％のいずれか小さい額が控除できます。
中古住宅のリフォーム／リノベーションの注意点
中古住宅を購入してリフォーム・リノベーションを行う場合、メリットばかりではありません。新築物件であれば、通常少なくとも10年間は隠れた欠陥を保証してくれます。しかし、中古住宅では別途保証をつけなければ、半年から2年程度の保証しかないことが一般的です。したがって、隠れた不具合部分がないか、物件選びをしっかりする必要があります。
また「これは」と思った物件があった場合に、すぐに見積もりを出してもらえるように、工務店は先に見つけておきましょう。住宅ローン審査の際にリフォーム費用の見積書を添付する必要があるからです。どのようなリフォームを行うか、あらかじめ伝えておくことで、見積もりを早く出してもらえます。実際にリフォームを始めたら金額がオーバーしてしまうことがないように、ローンの金額は工務店としっかり話し合っておきましょう。
では、自分に合った工務店を見つけるポイントはどこでしょうか？
一口に工務店といっても、それぞれ得意な工事があります。好みのリフォームに強そうな工務店をインターネットで探してみてください。次にその中の何社かにメールを送って、対応が良いところと会ってみましょう。住む空間をつくってもらうには、感性が合うことが重要になるので、価格一辺倒にならないようにしましょう。
まとめ
中古物件を取得して、リフォームを行う際に利用できるローンについて解説しました。新築物件の購入と比較して中古物件のリフォーム・リノベーションのほうが価格を抑えられ、自分の好みにあわせて変更できる点は大きなメリットです。ただし物件の目利きをしっかり行う必要があります。リフォームの場合は、節税の方法もいくつかありますので、どの方法が有効か、考えなければなりません。悩むことがあれば専門家に相談するようにしましょう。
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February 28, 2020 at 08:28AM
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