【ホームズ】4,500万円の住宅ローンを組むのに必要な年収と返済シミュレーション | 住まいのお役立ち情報 - LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）

住宅ローンの借入額は、年収や家計の状況を考慮して、慎重に返済計画を立てながら決める必要があります。

今回は4,500万円の住宅ローンを借りるうえで、どのくらいの年収が必要となるのか、返済シミュレーションを行いながら解説していきます。

また、無理のない返済計画を立てるためのポイントについても併せて見ていきましょう。

4,500万円の住宅ローンを借りた際の返済シミュレーション

ここではまず、4,500万円の住宅ローンを組んだ際の「毎月返済額」「総支払額」をシミュレーションしてみましょう。

今回はLIFULL HOME’Sの「住宅ローンシミュレーター」を使い、返済期間20年、30年、35年の3パターンについて、金利（全期間固定）をいくつかの段階に分けて計算します。

返済期間20年の場合

金利	毎月支払額	総支払額
金利1.2％	21万992 円	5,063万8,182 円
金利1.4％	21万5,082 円	5,161万9,691 円
金利1.6％	21万9,221 円	5,261万3,085 円
金利1.8％	22万3,410 円	5,361万8,333 円
金利2.0％	22万7,648 円	5,463万5,400 円

返済期間30年の場合

金利	毎月支払額	総支払額
金利1.2％	14万8,909 円	5,360万7,208 円
金利1.4％	15万3,154 円	5,513万5,426 円
金利1.6％	15万7,473 円	5,669万125 円
金利1.8％	16万1,864 円	5,827万1,156 円
金利2.0％	16万6,329 円	5,987万8,355 円

返済期間35年の場合

金利	毎月支払額	総支払額
金利1.2％	13万1,266 円	5,513万1,732 円
金利1.4％	13万5,589 円	5,694万7,519 円
金利1.6％	13万9,998 円	5,879万9,121 円
金利1.8％	14万4,491 円	6,068万6,270 円
金利2.0％	14万9,068 円	6,260万8,663 円

上記の結果のように、返済期間が長いほど毎月支払額は小さくなるものの、利息負担分が増えるため、総支払額は大きくなります。

そのため、同じ4,500万円を借り入れるのであれば、無理のない範囲で返済期間を短く設定したほうが最終的にはお得です。

また、金利については、実際に利用する住宅ローンの数値に当てはめて計算することが大切です。なお、住宅ローンの金利情報は、LIFULL HOME’Sの「住宅ローン情報ページ」でも一覧で確認することができます。

4,500万円を借りるうえで必要な年収はどのくらい？

住宅ローンの借入限度額を決める際には、「返済負担率」が重要な指標となります。

返済負担率とは、「年収に対する年間返済額の割合」を示す数字であり、多くの金融機関でも重要な審査基準として設定しています。

安定して返済できる目安は年収の25％以内とされているため、ここでは、先ほどのシミュレーション結果を使って、返済負担率が25％に収まるような年収を割り出してみましょう。

必要な年収の目安は少なくとも630万円以上

上記の結果のうち、もっとも毎月返済額が小さくなるのは、「金利1.2％で返済期間35年」のケースです。この場合、毎月返済額は13万1,266円なので、年間返済額は「157万5,192円」となります。

この金額に対して、返済負担率を25％以内に抑えるためには、少なくとも「年収630万円」が必要な計算となります。

金利や返済期間によっても異なる

一方、シミュレーション結果のなかでもっとも毎月返済額が大きくなるのは、「金利2.0％で返済期間20年」のケースです。

この場合、毎月返済額は22万7,648円なので、年間返済額は「273万1,776円」となります。返済負担率を25％以内に抑えるためには、「年収1,093万円」が必要な計算となります。

このように、利用する住宅ローンの金利や返済期間によっても必要年収は異なるため、それぞれの状況に応じて計算することが大切です。

4,500万円の住宅ローンを完済するポイント

住宅ローンを利用するときには、完済までをしっかりと見据えて計画を立てることが大切です。ここでは、きちんと完済をするために押さえておくべきポイントを紹介します。

頭金の割合を増やす

返済負担を減らし、安定して支払いを続けるためには、頭金の割合を増やすのがひとつの近道だといえます。一定割合の頭金を用意しておけば、借入額を縮小することができるため、利息負担分が小さくなるのです。

また、「フラット35」のように、頭金の割合によって適用される金利に違いが生まれることもあります。低金利が続く近年では、フルローンで住宅を購入するケースも増えているものの、頭金の重要性は変わりません。

住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」（※）によれば、頭金は平均で住宅購入金額の1～2割程度用意されていることが明らかになっています。

ただ、住宅購入時にはさまざまな諸費用がかかるため、いくらか予備費を残しておくことも重要です。

（※）住宅金融支援機構「2019年度 フラット35利用者調査」

住宅ローン控除を活用する

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用している場合、最大13年間にわたって年末時点での残高1％が税額控除される制度です。この制度を活用すれば、購入後の一定期間にわたり、大幅な節税効果が生まれます。

利用にあたっては、一定の要件を満たす必要があるため、事前に仕組みや条件を調べておきましょう。

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繰り上げ返済も視野に入れる

繰り上げ返済とは、毎月の返済額に加えて、前倒しでローンを返済していく方法です。繰り上げ返済によって、返済期間を短縮したり、その後の返済額を縮小できたりするため、ゆとりのあるタイミングで取り組むと効果です。

夫婦共同で住宅ローンを組むには？ 収入合算契約とペアローンの仕組み

4,500万円の住宅ローンを単独で組むためには、少なくとも年収630万円以上は必要であることが分かりました。しかし、基準の年収に達していなくても、共働き世帯の場合は、夫婦の収入を足し合わせることで借りられる場合があります。

ここでは、夫婦共同で住宅ローンを組む方法を解説します。

収入合算契約の仕組み

収入合算契約とは、夫婦の収入を合算して契約する住宅ローンの形態です。たとえば一方の年収が500万円で、もう一方の年収が250万円の場合、夫婦の収入を足し合わせることで、年収750万円として申請することができるのです。

収入合算には「連帯債務」と「連帯保証」の2通りの契約方法があります。前者は夫婦それぞれが「主たる債務者と従たる債務者」、後者は「主たる債務者と連帯保証人」という形で契約を結ぶ点に違いがあります。

連帯債務では、お互いが債務者となるため、住宅ローン控除がどちらにも適用される点がメリットです。

しかし、団体信用生命保険（以下、団信）の加入は主債務者に限られるのが一般的であり、その場合は従たる債務者が亡くなったり高度障がいを負ったりしたときでも保険の適用を受けられません。

また、連帯保証の場合も、基本的に団信に加入できるのは債務者のみとなります。なお、団信の加入は金融機関によって取扱いが異なり、連帯債務であればどちらも加入できるケースもあります。

そのため、利用する住宅ローンがどのような契約方法を取り扱っているか事前に調べておくことが大切です。

ペアローン契約の仕組みと注意点

ペアローン契約も夫婦の収入を合算する方法のひとつですが、夫婦それぞれが住宅ローンを組み、「2本の住宅ローンで1つの物件を購入する」点に特徴があります。

ペアローンでは、どちらも主たる債務者となるため、双方が住宅ローン控除を受けられ、団信も加入できるのです。

しかし、2本の住宅ローンを組むこととなるため、手数料や抵当権設定登記費用などは2本分かかってしまいます。そのため、収入合算契約との違いを理解したうえで、適した方法を選ぶことが重要です。

無理のない返済計画を立てるために押さえるべきポイント

安定した返済を続けるためには、さまざまなリスクにも目を向けておく必要があります。最後に、無理のない返済計画を立てるためのポイントを確認しておきましょう。

さまざまなリスクに目を向けておく

長期にわたる住宅ローンの返済中には、以下のようなリスクが発生する可能性もあります。

• 退職後の返済が苦しくなってしまう
• ボーナスの支給停止や減額
• ランニングコストで返済が手詰まりになってしまう
• 団信の未加入により返済ができなくなってしまう

住宅ローンを借りる際には、借入時の年齢だけでなく、完済時の年齢も重要なチェックポイントとなります。完済が退職後になる場合は、収入の減少を想定して、繰り上げ返済や貯蓄などの準備をしておくことが大切です。

また、返済シミュレーションはボーナス払いの金額も含めることもできますが、会社の業績などによっては将来的に支給がなくなったり、減額されたりしてしまうリスクがあります。

持ち家を購入してからは、税金や維持費などのランニングコストもかかるため、できるだけボーナスに頼らない形で計画を立てられると安心です。

そのほかのリスクとしては、団信への未加入が挙げられます。ほとんどの住宅ローンでは、団信への加入を必須としているものの、なかには加入の義務がないケースもあります。

しかし、団信は返済者の死亡や高度障がいなどの重大なリスクに備える保険となるため、必須ではなくても加入しておいたほうが無難です。

住宅ローンの専門家に相談する

LIFULL HOME’Sの「住まいの窓口」では、住宅ローンに関する悩みはもちろん、購入にかかる費用についてもハウジングアドバイザーに相談することが可能です。

また、必要に応じてファイナンシャルプランナーなどの専門家にもつないでもらえるため、住宅購入の心強い味方となります。

さらに、購入段階に入ったときには、不動産会社との打ち合わせの調整やキャンセルの代行といったサポートも受けられます。すべてのサービスを無料で受けられ、中立の立場で相談に応じてもらえるため、住宅に関する悩みを抱えたときには利用してみてください。

まとめ

• 同じ4,500万円を借りるケースでも、金利や返済期間によって、総支払額や毎月支払額には大きな違いが生まれる
• 4,500万円の住宅ローンを利用するなら、少なくとも630万円以上の年収が必要
• 住宅ローン控除や繰り上げ返済の仕組みも押さえておくことが大切
• 夫婦共同で住宅ローンを組む際には、具体的な方法と種類を把握しておく
• 住宅ローンで迷ったときには、無料で相談できる「住まいの窓口」が便利

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