資産運用や資産形成の手段として、アパート経営と投資信託を検討対象とする方も多いと思います。
しかし、アパート経営と投資信託は、投資の仕組みや必要な資金、リターンやリスクが大きく異なるため、投資家の状況や投資の目的に応じて、それぞれの特徴を比較検討したいところです。
この記事では、アパート経営と投資信託の違いについて、メリット・デメリットを比較して解説していきます。
※本記事は投資家への情報提供を目的としており、特定商品への投資を勧誘するものではございません。投資に関する決定は、利用者ご自身のご判断において行われますようお願い致します。
目次
- アパート経営の仕組みや特徴
- 投資信託の仕組みや特徴
- アパート経営のメリット・デメリット
3-1．アパート経営のメリット
3-2．アパート経営のデメリット - 投資信託のメリット・デメリット
4-1．投資信託のメリット
4-2．投資信託のデメリット - まとめ
1．アパート経営の仕組みや特徴
アパート経営とは、一棟アパートを所有して各部屋を入居者に貸し出し、家賃収入を得ることを目的とした不動産投資方法です。入居者が入らず空室のままであったり、家賃を下げたりすると、運用益も減ります。このリスクを抑え、一定の期間において定額の家賃を保証して運営してもらうサブリースという契約形式もあります。
また、土地を所有していなければならないというわけではなく、元々所有している土地にアパートを建築するパターンと、土地付きのアパートをゼロから購入するパターンがあります。
いずれにしても不動産賃貸業を経営することになり、入居者を募集し、入居している間はその対応や建物管理をおこない、退去対応もおこなっていく必要があります。これらの運営管理業務は管理会社に委託することも可能です。
2．投資信託の仕組みや特徴
投資信託とは、投資家から集めた資金を、資産運用の専門家が、株式や債券、不動産などに投資して運用し、その運用益を投資家に分配する金融商品です。通常の株式投資とは異なり、複数の種類の投資対象に分散投資し、運用を専門家がおこなうのが特徴といえます。
販売会社が投資信託を販売して投資家から資金を集め、その資金をもとに運用会社がファンドを組成し、運用方針を決めて受託会社に運用手続きの指示をおこないます。受託会社は、運用会社の指示に基づき売買手続きをおこない、運用資金の管理をおこなうという仕組みになっています。
投資信託の種類によって、投資対象地域、投資対象資産などが異なります。運用方針も投資信託によって異なります。日経平均株価やTOPIXのような指数に連動した運用成果を目指すインデックス型、指数以上の運用成果を目指すアクティブ型などがあります。
3．アパート経営のメリット・デメリット
投資信託との比較を念頭において、まずはアパート経営のメリットとデメリットをみていきましょう。
3-1．アパート経営のメリット
アパート経営のメリットとしては、次のような点が挙げられます。
- 融資を受けて投資効率を上げることができる
- 定期的な家賃収入（インカムゲイン）を見込める
- 資産価値下落リスクを軽減できる
- 運営管理業務は委託できる
融資を受けて投資効率を上げることができる
投資信託と比較した場合、アパートローンの融資を受けてその資金を投資に充当することができるのが、アパート経営の大きなメリットといえるでしょう。
投資信託では自己資金分のみの投資となりますが、アパート経営では自己資金に融資金を上乗せして投資することで、その分自己資金に対する投資効率は上昇します。
なお、アパートローンの融資額は、借手の属性や投資対象のアパートや土地の資産価値によって異なります。
定期的な家賃収入（インカムゲイン）を見込める
アパート経営では、入居者が入居している間に定期的な家賃収入（インカムゲイン）を見込むことができるのはメリットといえるでしょう。
アパートは集合住宅であり、建築費もマンションほど高くないことから、様々な投資用不動産のなかでも投資効率も高い物件タイプであるといえます。
投資信託でも定期的に分配金がありますが、分配金が多くなるほどファンドの純資産総額が下がり、投資信託の基準価額の低下リスクが増すデメリットがあります。定期的なインカムゲインを得る手段としては、アパート経営にメリットがあると言えるでしょう。
資産価値下落リスクを軽減できる
アパートは、投資用不動産のなかでも全体の価格における土地の資産割合が高く、経年劣化の起きない土地の価格は下落しにくいことから資産価値の下落リスクを軽減することができます。
投資信託も様々な投資対象に分散投資を行っていることから、1つの銘柄に投資した場合と比較して元本割れのリスクは低くなっています。しかし、現物資産である不動産と比較して値動きの幅（ボラティリティ）が大きい特徴があります。
運営管理業務は委託できる
アパート経営では、運用していく過程で、入居者の募集、入居者対応・集金管理、物件の修繕・原状回復などの運営管理業務が発生します。
しかし、これらの業務は、不動産管理会社などの外部業者に委託することができます。委託手数料（管理費）はかかりますが、オーナーは大きな手間をかけることなく運用することが可能です。
3-2．アパート経営のデメリット
アパート経営のデメリットとしては、次のような点が挙げられます。
- 初期投資が大きい
- 空室リスク・家賃下落リスクがある
- 運営管理修繕コストがかかる
- 流動性が低い
初期投資が大きい
アパート経営では、アパートローンの融資を受けることが検討できるものの、初期投資には頭金や諸費用の支出が数百万円から1,000万円程度必要になります。投資信託が、1万円程度から購入することができるのに対し、ハードルが高いというデメリットがあります。
空室リスク・家賃下落リスクがある
アパート経営では、家賃収入を見込めるものの、空室が生じた場合はその分の家賃収入が入らず、また、建物部の老朽化などによって家賃収入が下落するリスクがあります。
運営管理修繕コストがかかる
アパート経営では、運営管理業務にコストや手間がかかるほか、老朽化に伴って修繕が必要になることがあります。
給排水設備、外壁の劣化などを修繕し、入居者が生活できるようにするほか、内装や設備が陳腐化したら取り替えるなどして、入居者が入りにくくなるのを防ぐ必要性が生じてきます。このような大規模の修繕工事をおこなうと、収益が圧迫されることになります。
流動性が低い
アパート経営では、数日から1週間程度で解約して現金化できる投資信託と比べ、流動性が低いことが大きなデメリットといえます。
売却するには市場で販売活動をおこない、買い手を見つける必要があります。不動産会社に依頼するなど手続きが煩雑であり時間がかかるだけでなく、売却価格も様々な要因の影響を受けるため予想するのは難しいデメリットがあります。
【関連記事】アパート経営の始め方と必要な資金は？土地あり・土地なしのケースで解説
4．投資信託のメリット・デメリット
アパート経営との比較を念頭において、投資信託のメリットとデメリットをみていきましょう。
4-1．投資信託のメリット
投資信託のメリットとしては、次のような点が挙げられます。
- 少額の初期投資から始められる
- 分散投資によってリスクを軽減できる
- 運用を専門家に任せることができる
- 流動性が高く価格も予想しやすい
少額の初期投資から始められる
投資信託は、1万円程度の少額から購入して始められることが、アパート経営と比較すると大きなメリットといえます。
始める際の手続きも、金融機関などで口座を開設し、商品を購入すればすぐに始めることができるため、アパート経営に比べてハードルが低い投資方法となっています。
分散投資によってリスクを軽減できる
投資信託であれば、株式や債券、不動産など様々な種類の資産や国内外の地域に分散投資することができます。
他方、アパート経営では、1つあるいは少数のアパートに集中投資することになります。投資対象が分散すると、1つの資産に損失が生じても、他の資産でカバーできる可能性が高くなり、その分リスクが軽減できるといえます。
運用を専門家に任せることができる
投資信託は、資産運用を専門家に任せることができるのもメリットの一つです。投資家は、投資対象とする資産の種類や地域、運用方針の異なる投資信託を購入するだけで、実際の運用に関連する手続きに携わることはありません。
アパート経営でも管理や運営を委託することが可能ですが、重要な投資判断はオーナーが自ら行う必要があります。
流動性が高く価格も予想しやすい
投資信託は、解約することで、数日から1週間程度で現金化することでき、販売活動によって買い手を探さなければならないアパートと比べると、流動性が格段に高いといえます。
また、取引価格である基準価額が毎日公表されていることが多く、資産価格も予想しやすいのがメリットといえます。
4-2．投資信託のデメリット
投資信託のデメリットとしては、次のような点が挙げられます。
- 価格変動などのリスクが大きく元本割れがある
- 運用に投資家の意思を反映できない
- 短期的に大きな収益を上げにくい
価格変動などのリスクが大きい
投資信託は、投資対象の資産価格が変動したり、外貨の場合は為替レートが変動したり、債券などであれば発行元がデフォルトを起こしたりするなどのリスクがあります。このような投資環境の変化は予測することが難しく、投資した資産が元本を割り込む可能性があります。
アパート経営でも不動産価値が下落する可能性がありますが、1日ごとに基準価額が変動する投資信託と比較して変動幅は少ない特徴があります。
運用に投資家の意思を反映できない
投資信託では、購入時に大まかな投資対象や運用方針の商品を選ぶことができますが、具体的な資金の運用方法は専門家に任せるため、運用方法に投資家の意思を反映できないというデメリットがあります。
これに対してアパート経営は事業性が高く、物件の購入から不動産賃貸業の運営、物件の管理、売却まですべてのプロセスにおいて投資家が関わることが可能であり、意思を反映しやすいといえます。
短期的に大きな収益を上げにくい
投資信託では、分散投資をおこなってリスクを抑えて投資をおこなうため、長期的な資産形成には向いていますが、短期的に大きな収益を上げにくい傾向があります。投資対象の資産のうちの一部で収益が上がっても、投資資金を集中していないため、全体としては大きな収益につながりにくいといえるでしょう。
アパート経営も、投資対象の不動産の資産価値が急速に上昇することは考えにくく、短期的に大きな収益を狙いにくいという点は投資信託と同様といえます。
ただし、アパート経営ではアパートローンの融資レバレッジにより、自己資金に対する投資効率を上げることが可能です。融資条件によっては、投資信託よりも大きなリターンを狙いやすい特徴があります。
【関連記事】プロが考える投資初心者におすすめの投資信託10選、ファンドの選び方や注意点も
まとめ
アパート経営では、融資で投資効率を上げることができ、比較的リスクが低く収益を上げられるメリットがあります。一方、まとまった資金が必要なことや、運用に手間やコストがかかり、流動性も低いのがデメリットといえます。
投資信託では、少額から始めることができ、投資を専門家に任せることができ、流動性も高いというメリットがあります。一方、現物資産であるアパートと比較して変動幅が大きい点や、金融機関の融資を利用した資産運用が出来ない点がデメリットです。
まとまった資金があり、運用方法を工夫する意欲がある投資家であればアパート経営が向いているでしょう。一方、少額の資金から資産形成を始めたいという方や、投資にできるだけ手間をかけたくないという方は、投資信託を選択することを検討してみると良いでしょう。
佐藤 永一郎
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