一戸建ての家の売却に要する仲介手数料は、取引額が400万円超の物件であれば「取引額の3％+6万円」が上限額となる。割合としては小さいものの、一戸建ての売却は取引額が大きく、手数料の金額も大きくなってしまうため「どれくらいの手数料がかかるのか」「値引きしてもらえるのか」「少しでも安い費用に抑えられないか」を知りたいと思っている売主は多い。 一戸建て売却の仲介手数料は値引きできる? そこで、この記事では「一戸建ての家を売却する手数料」について解説する。一戸建て売却に要する手数料を安く抑える方法や、気になる「中古手数料無料の不動産業者」の実態、そのほか手数料以外の費用、税金についても紹介していきたい。 【目次】 一戸建て売却に要する手数料 1.仲介手数料の計算式 2.仲介手数料の特徴と支払い時期 3.仲介手数料の相場 4.仲介手数料を安い費用で抑える方法 5.「400万円以下」の取引で生じる現地調査等の費用一戸建て売却に要する手数料以外の費用 1.土地測量費 2.印紙税 3.抵当権抹消関連費用 4.インスペクション費用一戸建て売却の税金 1.一戸建て売却時の税金 2.一戸建て売却の節税特例まとめ～一戸建て売却で仲介手数料は交渉できる
一戸建て売却に要する手数料
最初に一戸建ての家の売却に要する手数料について解説する。 1.仲介手数料の計算式 仲介手数料とは不動産業者に、一戸建てなどの不動産の売却の仲介を依頼したときに生じる費用である。 不動産業者は、仲介手数料について売主から受け取ることのできる上限額が規定により定められている。仲介手数料の上限額は、取引額（売買金額）に応じて以下の速算式によって計算できる。 仲介手数料には別途、消費税が生じる。 例えば、一戸建ての売却金額が5,000万円だとした場合、取引額（売買金額）は400万円超となるため、「取引額×3％+6万円」の速算式が採用され計算できる。 売却金額が5,000万円のときの売主が支払う仲介手数料を計算すると、以下のようになる。 【計算例:5,000万円の物件の場合】 仲介手数料=取引額×3％+6万円 =5,000万円×3％+6万円 =150万円+6万円 =156万円 税込み仲介手数料=税抜き仲介手数料×（1+10％） =156万円×1.1 =171.6万円2.仲介手数料の特徴と支払い時期 仲介手数料の最大の特徴は、「成功報酬」であるという点だ。仲介を依頼しても、もし買主を決めることができなければ、売主は仲介手数料を支払う必要はない。 仲介手数料には、売却のための査定料やホームページなどのインターネット広告料、チラシ製作費用、役所調査費用、登記簿謄本取得費用等が全て含まれている。 もし、買主を決めることができなければ、中古物件を売却するためのチラシ製作費用等の実費も売主に対して請求できないのが基本だ。 また、不動産の売却において売主は一般媒介と呼ばれる媒介契約を用いると、複数の不動産業者に同時に仲介を依頼することもできる。媒介契約とは、不動産業者に住宅売却などの仲介を依頼するときの契約のことである。 仲介手数料は成功報酬であるため、仮に一般媒介契約で複数の不動産業者に仲介を依頼したとしても、お金の支払い先は買主を決めてくれた1社のみということになる。よって、仲介手数料は不動産業者1社だけに依頼しても複数社に依頼しても、売主が負担する費用は同じなのだ。 仲介手数料の不動産業者への支払い時期に関しては、売買契約時に50％、売主から買主への引き渡し時に50％が一般的となっている。 【仲介手数料の支払い時期】 ・売買契約時:50％ ・引き渡し時:50％ 不動産の売却では売買契約日と引き渡し日は別日になるのが一般的であるが、それぞれの日に売主が50％ずつ支払うのは法律上の決まりではなく、単なる商習慣である。 仲介手数料は成功報酬であるが、その成功とは買主への「引き渡し」ではなく、「売買契約の成立」を指している。そのため、本来であれば不動産業者は売買契約日に売主へ、仲介手数料を100％請求しても法律上の問題はない。 しかしながら、買主への引き渡しまで不動産業者に対応してもらうことは多いため、最後まで責任をもって仕事を完結してもらうために、売主は引き渡し日まで50％分の支払いを留保している。 3.仲介手数料の相場 一戸建ての仲介手数料の請求額は「規定の上限額」となっていることが多い。そのため、400万円超の取引であれば、「取引額×3％+6万円」が相場だ。 一軒家やなどの物件を売却する仲介手数料は、確かに高額ではあるものの、他のビジネスと比べると成功報酬の料率としては実はそれほど高くない。 一般的に、成功報酬という名の付くものは10％や20％といった料率で金額が要求されるものも多く、成功報酬なのに3％という料率はかなり良心的だ。クレジットカードの手数料5％や消費税の10％と比べると、買主を見つけてくれる不動産業者の仲介手数料は料率としては低い。 また、大手の不動産業者などは基本的に仲介手数料の値引きに一切応じないことから、上限額がそのまま相場として形成されている。 一方で、中小の不動産業者などは仲介手数料の値引きに応じてくれ、安い費用で買主へと仲介してくれることもある。また、業者によって物件の仲介手数料を無料としている不動産業者も増えてきている。よって、仲介手数料は不動産業者を選ぶことで下げられるものと、売主は考えてよいだろう。 4.仲介手数料を安い費用で抑える方法 売主が一戸建て売却時の仲介手数料を少しでも安い費用で抑える方法としては、「仲介手数料は無料」と謳っている不動産業者を探して依頼することだ。ただ、無料のメリットだけに目がいってしまうが、注意点もある。 手数料無料の仲介不動産業者は専属専任媒介または専任媒介（以下、「専任媒介等」と略）で、1社にしか仲介を依頼できない契約となり一般媒介とは異なる。 仲介手数料を無料としている不動産業者は、「両手仲介」を前提に仲介を行っていることを知っておく必要があるだろう。 両手仲介とは1社の不動産業者が売る側だけの代理ではなく、売主と買主の両方を仲介することを指す。両手仲介が前提であれば、不動産業者は確実に買主から仲介手数料を取ることが可能だ。 しかしながら両手仲介では、買主が値引きを希望してきた場合、不動産業者は買主側に立って売主に物件の値引きを求めてくることが多い点に注意したい。不動産業者からすると、あとは売主さえ説得できれば売買が成立するため、必死になって売主に物件の値引きを要求してくることがある。よって、依頼した不動産業者から最終的に値引きを要求される確率が高くなる。結果として安い売却価格になってしまう可能性がある点が、仲介手数料無料のデメリットだ。 物件仲介手数料を安い費用で抑えるには、仲介を依頼する前に売主が仲介手数料を交渉して値引きする方法が最も適切である。 例えば、「仲介手数料を2％にしてくれたら御社に依頼する」と条件を付ける。条件に応じてくれる不動産業者だけに依頼すれば、売主は中古物件を売却する際の仲介手数料を安くできる。 物件仲介手数料は売買契約が決まった後に交渉しても、値引きできないことが多い。安い手数料で抑えるため値引きをするなら、仲介を依頼する直前が最も効果的であるため、売主は売却の依頼前に事前交渉することをおすすめしたい。 【関連記事はこちら】＞＞「不動産売買の手数料割引業者」を使っても大丈夫? 安い仕組みと、優良業者の見分け方を解説! なお、仲介手数料の値引きに応じてくれる不動産業者を探すには、複数の不動産業者に打診することが必要となる。 複数の不動産業者に仲介を打診するなら、不動産一括査定サイトが便利だろう。 不動産一括査定サイトを使えば、おおむね6社程度の不動産業者に一度に声をかけられるため、その中から物件仲介手数料を安くしてくれる不動産業者を探すのが、効果的な方法だ。 【関連記事はこちら】＞＞不動産一括査定サイト＆査定業者25社で比較! メリット・デメリット、掲載不動産会社、不動産の種類で評価しよう 5.「400万円以下」の取引で生じる現地調査等の費用 2018年1月1日から取引額が400万円以下となる物件では、不動産業者は媒介報酬に加え、現地調査等の費用を受領できるようになっている。 ただし、不動産業者が受領できる額は18万円（プラス消費税）を超えてはならないものとされている。 報酬額=従来の仲介手数料+現地調査等の費用≦18万円 よって、取引総額が400万円以下の物件では、仲介手数料だけでなく物件への現地調査等の費用も加算され、18万円を請求されることが多くなっている。
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