しばしば、不動産投資のカリスマとして「数億円の資産を築いた」「数千万円の家賃収入を得るようになった」という人の記事を見かけます。確かにそういう方はいます。 本人が登場することも珍しくありません。しかしそこに至るまでには、さまざまな道のりがあります。サラリーマンが片手間でできるようなことではありません。 不動産投資には、目的によって適正な規模があるように感じます。今回は不動産投資を行う場合に、目指すべき規模について考えます。
不動産投資で目指すべき規模感
日本では低金利時代が20年以上続いています。金融市場で大きな利回りが期待できないことから、投資用マネーの一部が投資用不動産市場に流れ込み、売り出されている投資用物件の利回りも低くなります。 ローンが残っている間は家賃収入から返済するほか、税金や保険などの支払いもあるので、1、2戸の保有ではそんなに大きな手残りは望めないと思います。 将来の年金を補完するためや、生命保険の代わりとして考えるならば、せいぜい年間500万～1000万円程度の家賃収入が得られれば良いでしょう。場所や物件にもよりますが、ワンルームマンションなら5戸から10戸もあれば十分でしょう。 しかし、冒頭のカリスマ大家さんのように「大家業だけで生活できるようにしたい」と考えた場合には、それなりの覚悟が必要です。 その他にも、相続税対策として行う場合もあるでしょう。その場合も投資対象を十分に吟味する必要があることはもちろん、相続時の分割方法についても検討が必要です。 昔から地主さんや大家業を営んでいる方は別にして、この10年程度の間に不動産投資を始めた方、これから始めようとする方は、その目的を明確にしておく必要があります。
不動産投資を始める時期によって目指せる規模は違う
何を目的にするかも重要ですが、投資を始める時期によっても、目指すことができる規模感は違うと考えられます。 今は、バブルの頃のように不動産価格が毎年確実に上がるような経済状況ではないため、キャピタルゲインは狙いにくくなりました。冒頭のカリスマのような規模に達した背景には、始めたタイミングが良かったという側面もあります。 サラリーマンなどが、投資用不動産として物件を取得するようになったのは、今から20年ほど前から。 この頃、バブルがはじけ痛手を負った人もいましたが、不動産価格が下がり、個人向けアパートローンも今ほど定着していませんでした。個人向け投資用不動産の市場も大きくなかったこともあり、金融機関の融資審査も厳格でした。 バブルを経験し、不動産投資にもリスクがあることを痛感した人も多かったことから、今よりも利回りの良い物件が多く、融資する金融機関が見つかり、ある程度自己資金を投入して不動産投資を始めた場合の収益は大きいはずです。 投資は多くの場合、リスクを取って初期に始めたほうがリターンも大きくなります。 すでに成熟期に入っている投資用不動産市場は、多くの場合10年前よりも効率は悪くなっていると考えたほうがいいでしょう。今から始めてカリスマ大家さんになるのは、かなり難しいのではないでしょうか。
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July 22, 2020 at 07:12PM
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いまさら聞けない不動産投資の基本(11) 不動産投資で目指すべき規模（ファイナンシャルフィールド） - Yahoo!ニュース
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