「セットバック」という用語を聞いたことはありますか？ 新興の分譲住宅にお住まいの人には耳慣れない言葉かもしれません。
東京なら浅草や神田、地方都市では京都や金沢など、古くから市街地を形成している地域では、車がやっと通れるような狭い道路が多く、幅が4m未満の道路に面している土地もみられます。そのような土地の所有者が建物を建て替える場合には、このセットバックが大きな問題になるのです。
今回は、このセットバックとは何か、自分の買おうとした土地や所有している土地にセットバックが必要な際にはどうすればいいのか、セットバックした場合の固定資産税の取り扱いはどうなるかなどを説明します。
セットバックとは何か？
セットバックとは、建物と接している道路の幅を4m以上確保するために、道路の境界線を自分の敷地側に“後退”させることをいいます。
建築基準法上、道路の幅は4m以上確保しなければなりません。これは私道でも同様です。ですが、法律が定められる前の建物の中には、接している道路幅が4ｍ未満ということがあります。この場合、現存の建物を動かす必要はなく、幅が4ｍなくても建築基準法上の道路（42条2項道路）として扱います。
その代わり、建替えなどをする場合にはちょっと下がって建物を建てることで、将来的に道路の幅を4ｍ確保することが定められています。
どのくらい下げるかですが、道路の中心線から2mを確保する必要があります。すなわち道路が3mで中心線が真ん中なら、合計1mのセットバックが必要なので、自分の土地も向かいの土地も50cmずつセットバックすることが求められます。
セットバックはどうすればいいか？
上記のように、セットバックは幅4ｍ未満の道路で、その土地に面する建物の建替えなどを行う場合に必要です。そのため、すでに立っている建物のリフォーム時（建替えではない）やすでにセットバックしている土地での建築では必要がありません。
建築などを考える土地がセットバック済みかどうか知るには、道路の中心線を市役所で調べる必要があります。
そしてセットバックする場合には、敷地側に後退した部分は道路とみなされます。該当する面積は、建ぺい率や容積率の対象外になることにも注意が必要です。
たとえば、200m2のうち20m2をセットバックしなければならない場合、建ぺい率が60％なら（200m2－20m2）×60％＝108m2、容積率が200％なら（200m2－20m2）×200％＝360m2と考えなければなりません。
また、建物以外でも門扉などの外構も通行の妨げになるので、建てることができません。
セットバックは自分の敷地を後退させることで通路が広がり周辺住民のためにはなりますが、自分の土地を削るという点であまりメリットを感じないという人も多いのが現状です。
そのため、自治体ではセットバックを行った人に対するメリットを用意しています。
セットバックで税金が安くなる
セットバックをすることで、その土地は道路となり、私権が及ばない（利用に関して制限がかかりますが、所有権は持ったままです）のでだれでも通行が可能になります。
そうなると、その部分について自分のほかの敷地と同様に税金が課されるのはフェアでないので、セットバックをした部分については固定資産税や都市計画税が免除されます。先の例のように200m2のうち20m2がセットバック面積だとすると、税金が1割減額されるのです。
ただし、注意しなければならないのは、このようなメリットを享受するためにはその土地が所在する市役所や区役所などに行き、それぞれの地方自治体で決めた書式に基づいて申請書を提出しなければならない点です。
また、セットバックをしてからこの申請書を出せばいいかといえばそうでもなく、多くの自治体では事前に建築指導課か道路管理課などとの協議が必要で、それを行って初めてセットバックができます。
このように、税金が安くなるメリットがありますが、若干の手続きを要します。
まとめ
セットバックは道路を広げることで、周辺住民の通行がしやすくなるメリット以外にも、防災や減災の観点からもその必要性が指摘されています。
地方自治体によっては、手続きをなるべく簡素化して実施しやすくしたり、街づくり事業の一環として工事に要する費用の一部について助成金や奨励金を交付したりするところもあります。
（例：東京都大田区「狭あい道路拡幅整備事業」
https://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/sumaimachinami/douro_kouen_kasen/douro/kyouai.html）
助成の金額・手続き・担当課は地方自治体によってさまざまであり、このような助成金制度そのものが予算の関係で無いという地方自治体もあります。
やや道路が狭い土地を購入する場合や、そのような土地を相続などで引き継いで建物の建て直しを考えている人は、この「セットバック」という言葉を思い出し、セットバックが必要な土地かどうかを確認しましょう。
実施する場合には、助成金や奨励金を利用するためにも地方自治体の最新の情報をチェックし、地方自治体と十分な打ち合わせを行ってから進めるようにしてください。
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February 27, 2020 at 02:43PM
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